【案情简介】

原告：王某

被告：某房地产公司

2004年1月1日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：某房地产公司应当在2005年12月31日前向原告交付房屋。逾期交房的，某房地产公司承担如下违约责任：（1）逾期不超过30日，自2006年1月1日起至实际交付之日止，某房地产公司按日向王某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，王某有权解除合同。合同继续履行的，自2007年1月1日起至实际交付之日止，某房地产公司按日向王某支付已交付房价款万分之三点五的违约金。合同签订后，2006年12月31日，某房地产公司向王某交付了房屋。王某于2008年11月11日诉至本院，要求某房地产公司按照合同约定承担逾期交房违约金。

案件的争议焦点是，王某向某房地产公司主张违约金有没有超过法定的诉讼时效。双方对某房地产公司逾期交付房屋的违约行为没有争议。

王某诉称：原告接受被告交付的房屋并不代表其放弃追究被告违约责任的权利。根据约定，被告应于2005年12月31日前交付房屋，而被告是2006年12月31日交付房屋。原告受到违约侵害的事实一直处于持续状态，因此时效应当从终了开始计算。另外，在实际交付前主张违约金，则违约金的数额是不确定的。原告的诉请没有超过法定的诉讼时效，请求被告支付逾期交房的违约金。

某房地产公司辩称：双方在合同中约定的房屋交付期限是2005年12月31日前。合同签订后，因多方面原因，被告的确在2006年12月31日才向原告交付房屋。但在实际交付时，原告对被告逾期交付的事实未提出异议，说明原告已经放弃了追究被告违约责任的权利。被告未在2005年12月31日交付房屋时，即已构成违约。从2006年1月1日起，原告的合同权利受到侵害的事实已经确定，此时原告应当知道自己的合法权利受到侵害，所以诉讼时效应当从2006年1月1日起开始计算，且本案也没有诉讼时效中断，法院应当驳回原告的诉讼请求。

【审判】

人民法院认为：根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告违约行为一经发生，其侵害了原告合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按次计算，都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。依据本案事实，某房地产公司未在《商品房买卖合同》约定的2005年12月31日前交付房屋，从 2006年1月l日起其侵害买受人王某合法权益的事实即已确定，王某此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。王某直至2008年11月11日才向法院起诉，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。因此，王某的诉讼请求已过诉讼时效，逐判决驳回原告王某的诉讼请求。

一审宣判后，原告王某未提出上诉，本案判决现已生效。

【律师点评】

本案的关键在于诉讼时效的起算时间，存在以下几种意见：

第一种意见认为：本案没有超过诉讼时效。被告因其自身原因未能在合同约定的时间向原告交付房屋，直至2006年12月31日才实际交付房屋。在此之前，被告逾期交房的行为一直处于持续状态，因此时效应当从该状态终了之时开始计算。并且合同约定的违约金计算方式是按日计算，故在被告实际交付房屋前，违约金的金额是随着时间的推移而不断增加的，最终的数额要在被告违约行为终止之时才能确定。换句话说，原告只有在被告实际交付房屋的时候，才能确切知道被告应当承担的违约金的具体金额，此时诉讼请求才能明确。故本案的诉讼时效应当从2007年1月1日开始计算，而原告是2008年11月11日向法院起诉主张违约金，没有超过法定的两年诉讼时效，原告的诉讼请求应当获得支持。

这种观点存在如下问题：

（1）被告未按合同约定的期限如期交付房屋属于违约行为，而不是侵权行为。诉讼时效的客体是支付违约金的请求权，而非侵权行为损害赔偿请求权。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第一百九十四条：“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”的规定，并不适用违约责任的诉讼时效起算。

（2）违约金数额的不确定并不能导致诉讼时效起算点的变化，权利人知道或应当知道违约行为之日起，便具有违约金请求权，诉讼时效里应开始计算。至于违约金的数额如何确定或是否确定，仅仅是计算上的技术问题，而不是影响诉讼时效起算点的实质问题。

第二种意见认为：本案部分诉讼请求超过诉讼时效。合同约定的违约金是按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有某种程度的独立性。随着时间的推移，债权人享有的一个个的个别债权相继至清偿期。所以应当就每日单独发生的违约金这一个别债权分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以保护。

这种观点存在如下问题：

（1）本案的违约行为只有一个而非多个。

本案被告的违约行为不同于继续性合同，就行为本身而言，只要被告未如期交房，就即已构成违约，在整个过程中，违约行为只有一个。此后违约金的数额无论如何变化，都是基于这个违约行为所产生的。

（2）违约金按日计算与债务分期履行不同。

本案合同约定按日计算违约金不同于当事人约定同一债务分期履行的情形。后者是当事人以其继续性作为，在时间的推移下定期产生新的权利、义务；前者并未产生新的权利、义务，至多是之前违约行为后果的延续而已。因而本案也不能适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”

第三种意见认为：本案的诉讼时效应当从合同约定的交房日起算，经过两年不起诉的，就超过诉讼时效。

笔者同意第三种意见。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。

本案中，合同明确约定了房屋的交付期限为2005年12月31日前，从 2006年1月l日起被告侵害原告王某合法权益的事实即已确定，此时诉讼时效即开始计算。至于违约金数额如何确定，并不影响诉讼时效的起诉时间。

此外，还有一个问题需要说明一下，假设约定了房屋交付期限，并约定了逾期交付多长时间购房者具有解除权。如果约定的交付期限后的两年内，没有交付房屋，购买者也没有请求交付房屋，那么购房者两年之后起诉交付房屋的，是否超过2年的诉讼时效。

笔者认为：当购房者具有合同解除权后，没有行使解除权，那么即表示同意延期交付房屋。至于延期多长时间则没有约定。根据《合同法》第六十二条第（四）项之规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，由于履行期限不明确，债权人有权要求随时履行，即使在约定的交付期限的两年后主张交付房屋，仍未超过诉讼时效。