黑龙江佳旭律师事务所接受孙某的委托，指派文永明律师代理孙某与杨某房屋租凭合同纠纷一案。代理律师查阅了本案卷宗并参加了庭审，现结合庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。

根据庭审情况及证据，可以认定以下事实：2011年5月16日，被告（反诉原告）孙某从原告（反诉被告）杨某处承兑了一个幼儿园，幼儿园的场地由相邻的两个房屋构成，一个房屋的产权人是杨某，另一个房屋的产权人是案外人。在孙某承兑之前，两个房屋中间墙面存在通道，阳台相通。孙某与杨某签定了两年的房屋租赁协议，与案外人签定了一年的房屋租赁协议。孙某与案外人合同到期后，未再续租。

结合以上事实，本案的争议焦点为：一、杨某是否违约在先，孙某是否有权拒绝支付房租；二、对于孙某的损失，杨某是否有义务进行赔偿。

一、关于杨某是否违约在先，孙某是否有权拒绝支付房租的问题

根据《合同法》第二百一十六条规定,出租人有义务确保在租凭期间租赁物符合约定的用途。

本案中，在孙某承兑幼儿园时，作为幼儿园经营场所的房屋使用权是附随幼儿园一起承兑给孙某的，并非是单纯的房屋租赁，不应被人为割裂为两个不相关的合同。虽然当时房屋的现状是两个房屋相通，但由于当时两个房屋均出租给了孙某，因此杨某出租的房屋尚能满足孙某作为经营幼儿园场地的使用要求。但是，当另外一个房屋不再继续出租时，情况已经发生了变化，杨某出租的房屋由于缺失封闭性而无法达到合同约定的使用要求，需要将房屋封闭。那么将房屋封闭的义务应由谁来承担呢？双方在合同中没有约定。根据合同法的规定，出租人有义务确保在租凭期间租赁物符合约定的用途。双方在合同中已经明确约定，房屋的使用用途是作为经营幼儿园的场所，当房屋在租赁期内，无法达到合同约定的使用用途时，出租人杨某应履行封闭义务使其出租的房屋达到使用目的，否则便构成根本违约。

根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，出租人杨某在没有履行房屋封闭义务之前，孙某有权拒绝支付租金。

二、关于孙某的损失，杨某是否有义务进行赔偿的问题

通过上述分析，杨某没有履行封闭房屋义务，致使其出租的房屋不具有经营幼儿园的条件，安全性存在巨大隐患、而且由于未封闭使得油漆味传入屋内。在这种情况下，孩子的家长纷纷带领孩子离开，致使幼儿园倒闭，给孙某造成了重大损失。

根据合同法第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

由于杨某的根本违约行为，致使幼儿园从三十多名幼儿到空无一人，倒闭关门。对孙某的实际损失和可得利益损失，杨某负有法定的赔偿义务。

综上所述，由于原告（反诉被告）的根本违约行为，给被告（反诉原告）造成了重大损失，被告（反诉原告）不仅有权拒绝支付房屋租金，而且有权要求原告（反诉被告）赔偿损失。因此，请求法院驳回原告诉讼请求，支持反诉原告的诉讼请求！

此致

某市某区人民法院

代理人：文永明